A averbação de construção no cartório de registro de imóveis é um passo fundamental para a regularização e legalização de uma obra. Embora muitas pessoas acreditem que basta concluir a obra e usufruir dela, a averbação é necessária para que o imóvel, agora modificado ou ampliado, esteja devidamente registrado e reconhecido oficialmente. Esse processo traz segurança jurídica tanto para o proprietário quanto para eventuais compradores, além de possibilitar a regularização fiscal e o acesso a financiamentos e outros direitos relacionados ao imóvel.
Averbar a construção é um procedimento que visa atualizar o registro do imóvel no cartório, incluindo as alterações feitas na estrutura ou nas características do imóvel, como uma nova construção, ampliação ou reforma significativa. Esse ato é crucial para garantir que a obra esteja de acordo com as normas legais e urbanísticas da região, além de permitir que o proprietário possa comprovar, de maneira oficial, as modificações feitas no imóvel.
O objetivo deste artigo é fornecer um guia passo a passo para o processo de averbação de construções, explicando todas as etapas, documentos necessários e cuidados a serem feitos. Se você está buscando saber como regularizar sua obra e garantir a conformidade legal de seu imóvel, este guia será um recurso essencial para ajudá-lo a navegar pelo processo com segurança e clareza.
O que é a Averbação de Construção e Por Que Ela é Necessária?
A averbação de construção é o processo legal pelas modificações realizadas em um imóvel, como uma obra nova, ampliação ou reforma, são oficialmente registradas no cartório de registro de imóveis. A averbação visa atualizar o registro do imóvel, refletindo as alterações efetuadas na estrutura do imóvel, e garantindo que essas mudanças estejam de acordo com as leis e normas vigentes. Esse processo é diferente do registro de imóvel, que é a primeira etapa para formalizar a compra e venda ou a transferência de um imóvel. O registro oficializa a posse, enquanto a averbação formaliza alterações específicas no imóvel.
A averbação é necessária para garantir a conformidade legal da obra. Quando você realiza qualquer tipo de construção ou alteração significativa em um imóvel, é essencial que isso seja atualizado no registro. Isso ocorre porque, sem averbação, a obra não será oficialmente reconhecida pelas autoridades competentes, o que pode gerar problemas futuros. Além disso, ao decidir a construção, você garante que o imóvel estará dentro dos padrões exigidos pela legislação municipal e estadual, garantindo que a obra seja realizada de maneira legal e dentro dos limites aprovados.
As consequências de não averbar a construção podem ser graves. Entre os principais problemas, destaca-se a dificuldade para vender ou financiar o imóvel, uma vez que a falta de averbação pode gerar incertezas jurídicas sobre a legalidade da obra. Além disso, o imóvel pode ser considerado irregular, o que pode resultar em multas e até mesmo em ações judiciais, caso seja necessário comprovar a conformidade da construção. Em alguns casos, a falta de averbação pode dificultar o acesso a financiamentos ou à concessão de crédito para futuras melhorias no imóvel, além de deficiências na valorização do bem. Portanto, é fundamental que qualquer construção seja devidamente averbada no cartório, evitando complicações e garantindo a plena regularização do imóvel.
Quando é necessário Averbar uma Construção?
A averbação de construção é necessária em diversas situações em que o imóvel passa por modificações significativas. Entender quando a averbação é obrigatória ajuda a evitar problemas legais e garantir que a obra seja formalmente regularizada. Aqui estão as principais situações em que a averbação é comum:
1. Construção Nova
Quando você constrói um imóvel do zero, a averbação é essencial para garantir que a obra seja oficialmente registrada no cartório de imóveis. Isso inclui a construção de uma casa, apartamento ou qualquer outra edificação que não existisse anteriormente no terreno. A averbação desta nova construção é necessária para que o imóvel seja devidamente reconhecido e tenha a documentação em conformidade com a legislação.
2. Ampliação
Se você realizar qualquer tipo de ampliação na estrutura do imóvel, como adicionar novos cômodos, andares ou até mesmo expandir uma área já existente, é necessário averbar essas alterações. Mesmo que a ampliação tenha sido aprovada pela prefeitura, ela precisa ser registrada oficialmente para que o imóvel atualizado seja reconhecido legalmente.
3. Reforma Significativa
Quando a reforma realizada altera a estrutura física do imóvel, como mudança de layout, abertura de novas portas ou janelas, modificação no sistema elétrico ou hidráulico, entre outras modificações substanciais, a averbação se torna obrigatória. Reformas que impactam diretamente a aparência ou a funcionalidade da edificação precisam ser informadas no cartório para garantir a regularização do imóvel.
4. Exemplos de Construções que Não Necessitam de Averbação
No entanto, nem todas as modificações no imóvel excluir averbação. Pequenos reparos ou ajustes internos, como pintura, troca de revestimentos, mudanças de móveis ou eletrodomésticos, não precisam ser mencionados. Da mesma forma, ajustes que não alteram a estrutura do imóvel, como reformas estéticas ou melhorias que não interferem no tamanho ou na área construída, não exigem averbação no cartório.
5. Relevância da Averbação para a Atualização do Cadastro do Imóvel
A averbação tem um papel crucial na atualização do cadastro do imóvel. Quando uma construção é averbada, ela é registrada oficialmente, ou que atualiza as informações no cartório de registro de imóveis e na prefeitura. Isso significa que o imóvel passa a refletir sobre as alterações feitas em sua estrutura, garantindo que as informações sobre o tamanho, uso e localização da edificação sejam corretas e atualizadas. Além disso, a averbação é essencial para regularizar o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) do imóvel, pois a prefeitura baseia-se nessas informações para calcular o valor do imposto. A não averbação pode gerar desatualizações nos registros fiscais e legais, acarretando problemas em transações futuras ou até mesmo em questões fiscais.
Portanto, quando a construção envolve uma alteração significativa, é fundamental verificar a obra para garantir que o imóvel esteja em conformidade com a legislação e atualizado em todos os cadastros pertinentes.
Documentos Necessários para Averbar a Construção
A averbação de construção exige a apresentação de uma série de documentos para que o processo seja realizado corretamente no cartório de registro de imóveis. Cada um desses documentos tem uma função específica e garante que a obra esteja em conformidade com a legislação e os requisitos legais. Abaixo, listamos os principais documentos necessários para dar entrada no processo de averbação:
Planta da Obra Aprovada pela Prefeitura
A planta da obra é o documento que descreve detalhadamente o projeto detalhado da construção, incluindo dimensões, distribuição de ambientes e outros aspectos técnicos. Para que a obra seja regularizada, essa planta deve ser aprovada pela prefeitura. A aprovação confirma que a obra foi realizada dentro das normas urbanísticas, de segurança e de uso do solo da cidade. Sem uma planta aprovada, não será possível realizar uma averbação.
Habite-se
O habite-se é um documento emitido pela prefeitura, que atesta que a construção foi realizada de acordo com o projeto aprovado e que está em conformidade com as normas de segurança e urbanismo. Este documento é fundamental, pois só após sua remessa é que a obra pode ser considerada legalmente concluída e pronta para ser concluída. Sem o habite-se, o imóvel não pode ser oficialmente habitado ou regularizado no cartório.
ART ou RRT
A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) são documentos que comprovam a responsabilidade do engenheiro ou arquiteto pela obra. Esses documentos são exigidos para garantir que um profissional habilitado tenha supervisão e aprovado técnico a execução da obra, assegurando que todos os requisitos técnicos e de segurança foram atendidos durante o processo de construção. A ART/RRT deve ser registrada no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), dependendo da profissão.
Escritura do Imóvel
A escritura do imóvel é um dos documentos básicos exigidos em qualquer processo de registro ou averbação de imóvel. Ela comprova a propriedade do imóvel e deve ser registrada no cartório de registro de imóveis. Caso o imóvel tenha sido adquirido recentemente, a escritura de compra e venda será o documento necessário. Para imóveis já registrados, a escritura é utilizada para confirmar que o proprietário do imóvel é uma pessoa que está solicitando a averbação.
Outros Documentos Pertinentes
Além dos documentos principais especificações, outros documentos podem ser exigidos dependendo da situação do imóvel. Entre esses documentos estão:
- Comprovante de pagamento de taxas de registro e averbação no cartório;
- Comprovante de pagamento do IPTU atualizado do imóvel, para garantir que não haja pendências fiscais associadas à obra;
- Certidões negativas de débitos municipais, caso necessário, para garantir que o imóvel não possua pendências legais ou fiscais.
Estar atento à lista completa de documentos e garantir que todos os requisitos apresentados facilitam o processo de averbação e evitam atrasos ou problemas com a regularização do imóvel.
Passo a Passo para Averbar a Construção no Cartório
A averbação de construção é um processo detalhado que exige organização e atenção aos requisitos legais. Para garantir que tudo seja feito corretamente e sem contratempos, siga o passo a passo abaixo para verificar sua construção no cartório de registro de imóveis.
Preparação da Documentação
O primeiro passo é garantir que toda a documentação necessária seja organizada, completa e atualizada. Isso inclui:
- Verifique os documentos: Certifique-se de que todo o documento exigido para a averbação, como planta da obra, habite-se, ART/RRT, escritura do imóvel, entre outros, estejam corretos e em ordem. A documentação precisa estar sem pendências para evitar atrasos no processo.
- Consultando a prefeitura: Antes de submeter os documentos ao cartório, é essencial consultar a prefeitura local para confirmar se todas as licenças e autorizações obtidas foram obtidas e estão vigentes. Isso inclui verificar se a obra está registrada corretamente no cadastro municipal e se não há nenhum subsídio ou pendência fiscal relacionada ao imóvel.
Submissão ao Cartório
Com os documentos organizados, o próximo passo é levar a documentação ao cartório de registro de imóveis responsável pela região onde o imóvel está localizado. A seguir, o processo de submissão acontece:
- Entrega dos documentos: Dirija-se ao cartório e entregue todos os documentos necessários. Em alguns casos, pode ser necessário preencher formulários específicos fornecidos pelo cartório.
- Protocolo e análise inicial: O cartório irá registrar a entrega dos documentos e realizar uma análise preliminar para verificar se todos os itens foram apresentados corretamente. É importante garantir que todos os papéis estejam completos para que o cartório não devolva documentação por pendências.
Análise e Verificação
Após a submissão, o cartório realizará uma análise detalhada da documentação. Esse é o momento em que será verificada a conformidade dos documentos e a regularidade da obra.
- Verificação da conformidade: O cartório verificará se os documentos estão corretos, se a planta da obra foi aprovada pela prefeitura, se o habite-se foi emitido, se a ART ou RRT está regular e se a escritura do imóvel é legítima.
- Pendências e soluções: Se algum documento estiver incompleto ou irregular, o cartório poderá solicitar a correção ou a apresentação de documentação adicional. Nessas situações, é importante resolver qualquer pendência rapidamente para evitar atrasos no processo de averbação.
- Tempo médio para análise e registro: O tempo de análise varia de cartório para cartório, mas geralmente o processo pode levar de 15 a 30 dias úteis para ser concluído, dependendo da complexidade da documentação e da demanda do cartório.
Recebimento da Averbação
Após a verificação e análise de toda a documentação, e se estiver tudo em ordem, o cartório realizará a averbação da construção. Ao final do processo, o proprietário do imóvel receberá a certidão de averbação, que é o documento oficial que confirma a regularização da obra no cartório.
- Certidão de Averbação: A certidão de averbação é o documento que comprova que a obra foi devidamente registrada e que o imóvel está agora atualizado no cadastro do cartório. Esse documento pode ser solicitado sempre que necessário comprovar a legalidade da construção em processos futuros, como vendas ou financiamentos.
- Impacto legal e atualização do imóvel: Com a averbação, o imóvel passa a refletir as modificações feitas na obra de forma oficial, garantindo que o cadastro do imóvel esteja completo e em conformidade com as leis locais. Essa atualização é importante para garantir a validade do imóvel em situações jurídicas e comerciais, além de evitar futuros problemas legais.
Seguindo esses passos, o processo de averbação de construção será realizado de forma eficiente e tranquila, garantindo a regularização do imóvel e a segurança jurídica para o proprietário.
Custos e Impostos Relacionados à Averbação de Construção
A averbação de construção no cartório de registo de imóveis não é gratuita, e é importante que os proprietários de imóveis tenham conhecimento dos impostos e custos envolvidos nesse processo. Esses custos podem variar dependendo de alguns fatores, como o valor da obra, a localização do imóvel e as particularidades de cada cartório. A seguir, explicamos como funcionam as taxas de averbação, os fatores que influenciam os custos e a diferença entre esses impostos e as taxas de registro de imóveis.
1. Taxas Cobradas pelos Cartórios para Averbar Construções
Os cartórios de registro de imóveis cobram uma taxa para realizar a averbação da construção. Essa taxa é aplicada para cobrir os custos administrativos e operacionais do cartório relacionados ao processo de verificação e registro da obra no cadastro do imóvel. A cobrança varia conforme o cartório, mas é importante notar que, independentemente da cidade ou estado, os impostos devem ser pagos antes de completar a averbação.
2. Como as Taxas São Calculadas e Fatores que Influenciam os Custos
O valor da taxa de averbação é, geralmente, baseado em alguns fatores principais:
- Valor da Obra: O valor total da obra (ou da construção) é um dos principais fatores que determinam o custo da averbação. Quanto maior o valor da obra, maior será a taxa cobrada pelo cartório. O valor da construção pode ser estimado a partir do valor de mercado do imóvel ou com base em uma avaliação técnica realizada pelo cartório ou pela prefeitura.
- Localização do imóvel: A localização do imóvel também pode impactar o custo da averbação. Cartórios em regiões de grande movimentação ou em áreas metropolitanas geralmente cobram taxas mais altas devido à demanda e ao custo operacional. Já cartórios localizados em áreas rurais ou menos densamente povoadas podem ter custos mais baixos.
- Complexidade da Obra: Se a construção envolve modificações complexas, como ampliações significativas, modificações estruturais ou alterações em áreas de difícil acesso, o cartório pode cobrar uma taxa adicional para cobrir os custos extras de análise e verificação.
3. Diferença entre Taxas de Averbação e Taxas de Registro de Imóveis
É importante entender a diferença entre as taxas de averbação e as taxas de registro de imóveis:
- Taxa de Averbação: A averbação está relacionada à atualização do registro do imóvel no cartório, refletindo alterações na estrutura da construção, como a construção nova, reformas ou ampliações. A taxa de averbação é específica para a atualização do imóvel e para a formalização da obra junto ao cartório.
- Taxa de Registro de Imóveis: A taxa de registro é cobrada quando um imóvel é registrado pela primeira vez no cartório (como no caso de compra e venda) ou quando há uma alteração no titular do imóvel (transferência de propriedade). Ela pode ser mais alta, dependendo do valor da transação imobiliária e da natureza da operação (compra, venda, doação, etc.).
Enquanto a taxa de averbação tem um valor fixo e específico para o processo de registro da obra, a taxa de registro pode ser mais variável, dependendo do valor do imóvel e da complexidade da transação. Ambas as taxas são essenciais para garantir a legalidade da documentação do imóvel e a conformidade com as leis imobiliárias.
Ao planejar a averbação da construção, é importante que o proprietário esteja ciente dessas taxas e custos, considerando o impacto financeiro no processo de regularização. Para evitar surpresas, é aconselhável consultar o cartório responsável pela região e obter um orçamento detalhado antes de iniciar o processo de averbação.
Dúvidas Frequentes Sobre a Averbação de Construção
A averbação de construção pode gerar algumas dúvidas, especialmente para quem está regularizando uma obra pela primeira vez. Abaixo, respondemos às perguntas mais comuns sobre esse processo, esclarecendo os pontos que geram mais confusão para os proprietários de imóveis.
1. Preciso de um engenheiro ou arquiteto para averbar a obra?
Sim, na maioria dos casos, é necessário contar com a presença de um engenheiro ou arquiteto habilitado para realizar a averbação de construção. Isso ocorre porque a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), emitida por um profissional registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), é um dos documentos exigidos para o processo de averbação.
Esse profissional tem a responsabilidade de garantir que a obra esteja em conformidade com as normas de segurança e urbanismo, o que é fundamental para garantir a legalidade da construção no cartório. Portanto, a presença de um engenheiro ou arquiteto é obrigatória para que a obra seja considerada legalmente regularizada.
2. Posso averbar uma obra feita sem solicitação prévia?
Averbar uma obra feita sem a devida autorização da prefeitura pode ser problemática. A averbação é um processo que visa registrar oficialmente a construção no cartório de registro de imóveis, mas antes disso, a obra precisa ser autorizada pela prefeitura local, através da aprovação do projeto e da emissão do habite-se.
Se a obra for realizada sem autorização prévia da prefeitura, você provavelmente enfrentará dificuldades durante o processo de averbação, pois o cartório exigirá que todos os documentos legais estejam em ordem, incluindo a licença e o hábito. Caso isso não tenha sido feito, pode ser necessário regularizar a obra perante a prefeitura antes de dar entrada no processo de averbação no cartório.
3. O que fazer se a obra não atende aos requisitos exigidos pela prefeitura?
Se sua obra não atender a todos os requisitos exigidos pela prefeitura, como normas de segurança, zonificação, uso do solo ou outros aspectos técnicos, será necessário regularizá-la antes de solicitar a averbação. Isso pode envolver:
- Reformar ou ajustar a obra: Se houver falhas ou irregularidades em relação às normas urbanísticas e de segurança, você precisará realizar as correções necessárias para garantir que a obra esteja em conformidade com o projeto aprovado pela prefeitura.
- Solicitar a regularização junto à prefeitura: Dependendo da gravidade das irregularidades, pode ser possível regularizar a obra perante a prefeitura, solicitando uma autorização retroativa ou realizando ajustes no projeto e na obra para atender aos requisitos legais.
Caso a obra não esteja em conformidade com as exigências legais, o processo de averbação não será aceito até que todas as pendências sejam resolvidas. Portanto, é essencial buscar uma orientação da prefeitura ou de um profissional especializado para ajustar a obra e garantir que ela esteja regularizada antes da obrigação com a averbação no cartório.
Essas dúvidas são comuns e, em muitos casos, podem ser resolvidas com o apoio de profissionais especializados e da própria prefeitura. É importante estar ciente de todos os requisitos legais e administrativos envolvidos no processo para evitar problemas futuros.
Conclusão
A averbação de construção no cartório de registro de imóveis é um passo fundamental para garantir a regularização legal de sua obra. Ao seguir o passo a passo apresentado, você pode garantir que o imóvel esteja em conformidade com as leis locais e atualizado no cadastro oficial, evitando problemas legais futuros.
Em resumo, os principais passos para averbar uma construção incluem:
- Preparação da documentação necessária, como planta aprovada, habite-se e ART/RRT.
- Envio de documentos ao cartório de registro de imóveis de sua região.
- Análise e verificação dos documentos pelo cartório, com a possível resolução de pendências.
- Recebimento da certidão de averbação, que oficializa a regularização da obra.
Lembre-se de que a averbação é um processo essencial para garantir que o imóvel esteja legalmente regularizado, evitando complicações em transações futuras, como vendas, financiamentos ou problemas com a prefeitura. Além disso, a ausência de averbação pode resultar em dificuldades jurídicas, financeiras e fiscais. Agora que você tem todas as informações necessárias sobre o processo de averbação, convidamos você a compartilhar suas experiências ou deixar dúvidas nos comentários abaixo. Seu feedback é valioso para enriquecer ainda mais o nosso conteúdo e ajudar outros leitores que estão passando pelo mesmo processo.
